Em setembro de 2024, a Receita Federal do Brasil publicou uma nova instrução normativa (IN RFB nº 2222/2024) que permite aos proprietários de imóveis atualizarem o valor de suas propriedades para o valor de mercado, com o pagamento antecipado de apenas 4% sobre o ganho de capital. Mas será que essa mudança é realmente vantajosa para todos?
Neste post, vamos explorar as principais mudanças trazidas pela nova regra, quem pode se beneficiar e quais pontos devem ser observados antes de optar por essa tributação.
O que muda com a nova regra?
Anteriormente, ao vender um imóvel, o proprietário pagava entre 15% e 22,5% de imposto sobre o lucro obtido com a valorização do bem (diferença entre o valor de aquisição e o valor de venda). Essa alíquota variava conforme o valor do ganho de capital:
15% para ganhos de até R$ 5 milhões
Progressivamente, até 22,5% para ganhos superiores a R$ 30 milhões
Agora, a nova regra permite que, em vez de pagar essa alta alíquota no momento da venda, o proprietário atualize o valor de mercado do imóvel e pague apenas 4% sobre a valorização, de forma antecipada. No entanto, há algumas condições importantes a serem observadas.
Quem pode se beneficiar?
A princípio, todos os proprietários de imóveis que foram devidamente declarados à Receita Federal em anos anteriores podem optar por essa atualização de valor. A medida se aplica tanto a pessoas físicas quanto a jurídicas.
Pessoas físicas: Devem ter declarado o imóvel na Declaração de Ajuste Anual (DAA) até o ano-calendário de 2023.
Pessoas jurídicas: Devem ter declarado o imóvel no ativo não circulante do balanço patrimonial até 2023.
É importante lembrar que a regra não se aplica a imóveis adquiridos em 2024, ou que já foram vendidos antes da formalização da opção.
Como funciona o pagamento?
Caso o proprietário decida atualizar o valor de mercado do imóvel, ele deverá pagar 4% sobre o ganho de capital antecipadamente. Esse valor será incluído na ficha de “Bens e Direitos” da DAA de 2025, ano-calendário de 2024, como custo adicional de aquisição do bem.
Por exemplo, se uma pessoa comprou um imóvel por R$ 500 mil e o valor de mercado atual é de R$ 1 milhão, ela pagará 4% sobre os R$ 500 mil de ganho, ou seja, R$ 20 mil. No entanto, se essa pessoa vender o imóvel nos próximos 15 anos, ela ainda precisará pagar imposto sobre o ganho de capital adicional obtido até a data da venda.
A vantagem está no longo prazo
A grande questão dessa nova forma de tributação é que o benefício é mais significativo para quem não pretende vender o imóvel em curto prazo. O desconto na alíquota de 4% só será plenamente vantajoso se o imóvel for mantido por 15 anos após a atualização.
Por exemplo, se o proprietário vender o imóvel em três anos, ele não terá qualquer benefício. Nesse caso, será tributado como se não tivesse optado pela atualização, com alíquotas de até 22,5% sobre o ganho de capital total.
Entretanto, para aqueles que planejam manter o imóvel por mais de sete anos, o benefício começa a aparecer, já que a alíquota aplicada à valorização adicional (após a atualização) começa a cair abaixo dos 15%.
Prazo para aderir
O prazo para optar pela tributação de 4% é até 16 de dezembro de 2024. Isso significa que os proprietários interessados devem avaliar rapidamente se essa atualização é vantajosa, considerando seus planos de venda do imóvel.
Vale a pena aderir?
A resposta a essa pergunta depende de uma série de fatores. Se o proprietário pretende vender o imóvel a curto prazo, provavelmente não se beneficiará da nova tributação. Entretanto, se a ideia for manter o bem por um longo período, a opção pela antecipação do imposto pode ser interessante.
Além disso, é essencial calcular o impacto financeiro. Como o imposto de 4% é pago de uma só vez, os proprietários devem avaliar se possuem liquidez para arcar com esse valor no momento, e se o investimento vale a pena em comparação com a espera até a venda do imóvel.
Outro ponto a considerar é que, mesmo pagando os 4% agora, o proprietário ainda precisará pagar a alíquota tradicional de 15% a 22,5% sobre a valorização adicional obtida no momento da venda, caso ela ocorra após o prazo de 15 anos.
Conclusão
A nova regra de tributação sobre imóveis é, sem dúvida, uma oportunidade para reduzir o valor a ser pago ao Fisco em comparação com as alíquotas tradicionais de até 22,5%. Contudo, essa oportunidade só será vantajosa para quem tiver um planejamento de longo prazo, com a expectativa de manter o imóvel por mais de uma década.
Se você possui um imóvel e está em dúvida sobre o que fazer, o ideal é contar com a assessoria de um especialista para avaliar o seu caso individualmente, calcular o impacto da antecipação do imposto e decidir se essa atualização é a melhor escolha para você.